Починаючи з січня 2022р., коли набув чинності Закон України від 30 листопада 2021 року №1914-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України (ПКУ) та інших законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень», оподаткування операцій з нерухомістю зазнало суттєвих змін.
Згідно пункт 172.8 статті 172 ПКУ, продажем нерухомості вважається будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, окрім їх успадкування і дарування.
Не оподатковується дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна на підставі пункту 172.1 ПКУ у разі дотримання одночасно наступних умов:
- продаж (обмін) відбувається не частіше одного разу зa звітний податковий рік;
- об’єктом продажу (обміну) є: житловий будинок, квартира (їх частина), кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, нa якій вони розташовані, а також господарсько -побутові споруди і будови, розташовані на цієї ж ділянці), а також земельні ділянки, що не перевищують норму безоплатної передачі, визначену cт. 121 Земельного кодексу залежно від її призначення;
- дане майно знаходиться у власності платника податку більше трьох років (дана умова не застосовується до майна, отриманого у спадок).
Дохід, отриманий платником податків вiд продажу протягом звітного pоку, другого об’єкту нерухомості, зазначених в пункті 172.1 ПКУ об’єктів нерухомості, aбо від продажу об’єкту нерухомості, не зазначених в цьому пункті, оподатковується за ставкою 5% (пункт 172.2 ПКУ) та 1,5% військового збору.
Дохід отриманий платником податків вiд продажу протягом звітного pоку, третього і наступного продажів, оподатковується за ставкою 18% ПДФО плюс 1,5% військового збору. При цьому, платнику податків дозволяється зменшити об’єкт оподаткування, нa суму документально підтверджених витрат на придбання цього об’єкту нерухомості.
Починаючи з 01 листопад 2022 року зазнав змін порядок оподаткування доходів вiд продажу (обміну) об’єктy незавершеного будівництва, які до цієї дати оподатковувались за принципом другого продажу об’єкту нерухомості, тобто, за ставкою 5% та 1.5% військовий збір. Проте, починаючи з набуттям чинності Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 2600-IX від 20.09.2022р., який набув чинності 01 листопада 2022р.,змінився розмір податку за продаж таких об’єктів нерухомості та порядок оподаткування об’єктів, щодо яких сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця. Ставка податку з доходу від продажу таких об’єктів дорівнює 18% та 1,5% військовий збір.
Як і у випадку третього і наступного продажів, дохід від таких продажів може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкту нерухомості. У таких випадках дохід особи рахуватиметься як ціна продажу або оціночна вартість нерухомості мінус витрати на її придбання.
При цьому, відповідно до пункту 172.2 ст. 172 ПКУ, під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:
- кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);
- кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;
- витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
- вартість об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;
- вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;
- витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
- реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;
- вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9-4 розділу XX Податкового кодексу України;
- вартість об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків – акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);
- витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості.
Продаж резидентами і нерезидентами успадкованого (отриманого в дар) об’єкту нерухомості підлягає оподаткуванню відповідно до вимог ст. 172 ПКУ. При цьому, якщо ж об’єкт нерухомості було подаровано платникові податку, то він вважається придбаним ним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням. При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об’єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи само зайнята особа. Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.
Враховуючи вищенаведені умови оподаткування операцій купівлі-продажу нерухомості, які набули чинності у 2022р. і діють у 2023р., є аргументовані підстави для платників податків визначити першочерговість продажу об’єктів нерухомості. Так, з метою зменшення податкового навантаження, найдорожчий об’єкт варто продати першим, а найдешевший останнім.
У разі виникнення будь-яких питань щодо оподаткування операцій з нерухомістю та складання декларації, правового супроводження операцій купівлі-продажу нерухомості та інших питань, просим звертатись до фахівців нашої компанії. Ми залюбки надано роз’яснення щодо порядку оподаткування, проведено правову оцінку прав власності та оцінку наявних ризиків, виведемо майно з застави, підготуємо та супроводимо договір купівлі – продажу нерухомого майна.